1. 토허제 시행 전 강남3구에 막판 매수세…잠실, 4억원 싼 급매 거래 줄이어

정부와 서울시가 아파트값 급등세를 막기 위해 24일부터 토지거래허가제(토허제)를 강남3구와 용산구 아파트로 확대하고, 1주택 이상 보유자의 주택담보대출과 갭투자(전세를 낀 매매)로 이용되는 조건부 전세자금 대출의 자율 관리를 강화하기로 하면서 시장이 대혼란을 겪고 있다. 서울 시내 중개업소에는 최근 집을 샀다가 대출이 막힐까 봐 걱정하는 계약자들의 문의 전화가 빗발쳤다.

23일 부동산중개업계에 따르면, 토허제 해제 기대감에 전세를 끼고 집을 샀던 계약자들이 조건부 전세대출이 막히면서 비상이 결렸다. 대출 조건 강화 소식에 계약을 미루거나 포기하는 경우도 나오고 있다. 시장 전문가들은 이번 대출 규제 강화로 단순 시세차익을 노린 갭투자자는 물론이고, 상급지로 주거 이전을 계획했던 잠재적 실수요자들까지 피해가 커질 것으로 예상했다.

토허제가 폭넓게 지정되면서 송파구 거여·마천·풍납동 등 최근 상승장에서도 아파트값이 크게 오르지 않은 지역이나 나홀로 단지들은 갑작스레 유탄을 맞았다며 불만을 쏟아내고 있다. 집값이 뛴다고 허가 대상을 기존 '동' 또는 '정비구역'에서 '구' 단위로 광범위하게 지정하면서 선의의 피해 단지들이 나오고 있다는 것이다.

한편 강남3구와 용산구의 중개업소에는 주말까지 토허제 지정 전에 집을 팔려는 집주인과 막판 매수세가 몰려 북새통을 이뤘다. 지난달 매매 호가가 32억원까지 올랐던 잠실 엘리트(엘스·리센츠·트리지움) 전용면적 84㎡는 지난 주말 최대 4억원 낮은 28억∼29억원에 여러 건이 거래됐다. 잠실동의 한 중개업소 대표는 "전세를 끼고 사야 하는 매수자들은 23일까지 계약을 해야 하니 물건을 찾아달라고 하고, 매도자들은 토허제로 다시 묶이면 집을 팔기 어렵다고 봐서 3억∼4억원 떨어진 금액에 거래가 많이 됐다"고 전했다.

2. 하나∙우리은행 등, 이번 주부터 다주택자∙갭투자자 신규 대출 막는다

최근 은행권에 대출금리 인하를 종용하던 금융당국이 서울 강남3구와 용산구 전역에 대한 토지거래허가제 시행을 계기로 가계부채 관리 기조 방향을 전환하면서 애꿎은 실수요자들만 피해를 보고 있다. 

23일 금융위원회에 따르면, 가계부채를 담당하는 시중은행 부·팀장 등 실무진을 25일 소집해 가계대출 동향을 점검한다. 토허제 시행에 따른 서울 등 수도권 가계대출 흐름과 풍선효과를 점검하고 투기 수요를 억누르기 위한 추가 조처가 필요한지 검토하기 위해서다.

서울의 집값 급등 지역에는 주택담보대출 취급 점검도 강화한다. 오세훈 서울시장의 토허제 해제 이후 강남·서초·송파구 중심으로 집값이 급등하고 거래량이 폭증함에 따라 가계대출 추이를 마포·용산·성동구 등 주요 지역 단위로 세분화해 파악하겠다는 것이다.

주요 시중은행들은 이번 주부터 다주택자, 갭투자(전세 낀 매매)자 신규대출을 막는다. 하나은행은 27일부터 다주택자에 서울 지역 주택구매 목적 주담대를 신규로 내주지 않기로 했다. 서울 지역 조건부 전세자금대출 신규 취급도 막는다. 우리은행도 28일부터 1주택 이상 보유자를 대상으로 강남·서초·송파구와 용산구 소재 주택 구매 목적 신규 주담대를 중단한다. NH농협은행은 21일부터 갭투자 억제를 위해 서울 지역 조건부 전세대출 취급을 중단했다. 

이런 분위기는 최근의 금리 인하 및 가계대출 완화 조짐과 동떨어진 것이다. 금융당국은 지난해 10월부터 한은이 기준금리를 세 차례 인하(3.50→2.75%)했는데도 은행권이 금리 인하에 미온적인 태도를 보이자 “가산금리 등을 내려야 한다”고 질타했다. 당국이 이런 정책 기조를 한 달도 안 돼 뒤바꾸면서 은행권은 물론 무주택 실수요자들도 혼란에 빠졌다. 시장 전문가들은 금융당국이 다시 대출 조이기에 나섬에 따라 당분간 대출금리 인하가 어려워질 것으로 내다봤다. 

3. 60세 이상 자영업자 월 소득 143만원…최저임금에도 못 미치는 ‘극빈계층’

임금근로자로 일하다 조기 퇴직 후 자영업자가 된 50세 이상 사장의 절반가량은 월 소득이 최저임금에도 미치지 못하는 것으로 나타났다. 생계유지를 위해 창업에 나선 고령 자영업자 상당수가 경제적 한계 상황에 내몰리고 있는 것이다.

23일 한국고용정보원이 내놓은 ‘고령자의 자영업 이동과 저임금 노동’ 보고서를 보면, 1~17차 한국복지패널 조사(2006~2022년)에서 ‘1년 이상 임금근로자’로 조사되었으나, 18차 패널 조사(2023년)에서 ‘자영업 종사자’로 조사된 사람 중 58.8%(269명)가 50대 이상이다. 과거 월급쟁이를 그만두고 자영업에 뛰어든 사람 5명 중 3명이 50대 이상이라는 뜻이다. 

50대 이상 자영업 전환자 가운데 약 절반인 48.8%는 월평균 순소득(연간 총매출에서 연간 총비용을 뺀 값으로, 사회보장기여금 공제 전 소득)이 최저임금 수준(2022년 기준, 월 199만4,440원)을 밑돌았다.

최저임금 미만의 소득을 얻는 자영업 전환자 비중은 연령대가 높거나, 고용원이 없는 ‘나 홀로 사장님’에서 높게 나타났다. 연령별로 보면 50대의 소득은 380만2,000원인데 반해 60세 이상은 143만1,000원으로 더 낮았고, 저임금 근로 비율이 75.8%에 이르렀다. 60~70대 자영업자는 소득이 최저임금에도 훨씬 못 미치는 사실상 '극빈계층'이라는 분석이다. 또한 50대 이상 자영업 전환자 가운데 ‘고용원이 있는’ 경우엔 10.9%만 최저임금 미만의 소득을 벌었고, 고용원이 없는 경우엔 절반 이상인 56.3%가 최저임금 미만 소득을 올렸다.