[오늘의 경제뉴스] 더 세지는 가계대출 규제…전세대출 때 집주인 전세금 반환능력 따진다

1. 임대인은 ‘전세금 반환’, 임차인은 ‘이자지불’ 능력 따져 전세대출 옥죄기

정부가 가계대출 억제를 위해 은행권이 전세대출 때 집주인의 원금 상환능력을 확인하는 방안을 검토하고 있다. 은행권 신용평가를 활용해 임대인의 전세자금 반환능력을 평가함으로써 과도한 전세대출의 공급을 막겠다는 취지다.

20일 금융당국에 따르면, 금융위원회는 은행권이 전세대출 때 자체 신용평가시스템(CSS)을 활용해 임대인(집주인)의 전세금 반환능력을 따져보고 전세사기 이력 등을 확인한 뒤 대출을 내주는 방안을 검토 중이다. 집주인이 세입자에게 전세 보증금을 돌려주지 못하는 사고를 예방하고 가계부채의 원인이 되는 과다한 전세 보증금 요구를 억제하기 위해서다. 

현 전세대출 제도에선 임차인이 대출 이자를 월세처럼 부담하고, 대출원금은 임대인에게 간다. 이후 전세계약이 종료되면 임대인이 임차인에게 원금을 돌려주고, 임차인은 돌려받은 원금을 은행에 상환하게 된다.

정부는 총부채원리금상환비율(DSR) 규제 적용 대상을 전세대출과 정책대출에까지 확대하는 방안도 검토하고 있다. 그동안 DSR 산출 범위에서 제외된 전세대출과 정책대출이 규제의 실효성을 낮춰왔다는 판단에서다. 집주인에게는 원금 상환능력을, 세입자에게는 전세대출 이자에 대한 DSR 적용을 통해 이자비용 부담 능력을 살피는 '이중 구조'로 전세대출 규제 방안이 마련될 것으로 보인다.

임대인의 전세금 상환능력을 보고 전세대출이 실행되면 임차인이 적정 수준의 전세금을 요구할 수 있어 가계부채 억제 및 전셋값 안정에 도움이 될 전망이다. 그간 임대인이 상환능력에 비해 과도하게 전세금을 요구하는 경우가 많아 '전셋값 상승→갭투자 증가→집값 상승'의 악순환 고리로 작용해왔다. 

금융당국과 KB금융지주 경영연구소에 따르면 2012년 23조원 규모였던 전세자금대출 잔액은 2016년 이후 가파르게 증가해 2019년 100조원을 돌파했고, 2021년 말에는 180조원까지 불어났다. 지금은 190조원대로 200조원에 육박한다.

2. 韓 잠재성장률 5년간 0.4%p ‘뚝’…저출산·고령화 영향

한국 잠재성장률이 국내총생산(GDP) 규모가 우리의 15배 이상인 미국에 2년 연속 뒤질 전망이다.

20일 기획재정부가 국회에 제출한 자료를 보면, 경제협력개발기구(OECD)는 올해 한국의 잠재성장률을 작년과 같은 2.0%로 추정했다. 2021년과 22년에는 각각 2.4%, 2.3%였다. 잠재성장률은 한 나라의 노동·자본·자원 등 모든 생산요소를 동원하면서도 물가 상승을 유발하지 않고 달성할 수 있는 최대 생산 수준의 증가율을 뜻한다.

미국 잠재성장률은 2021년 1.9%에서 2022년 2.0%, 지난해 2.1%로 올랐고, 올해도 전년 수준을 유지했다. 2001년 관련 통계가 집계된 이후 지난해 처음 미국 잠재성장률이 한국을 추월한 데 이어 올해도 한국을 앞선 것이다. 대개 소득수준이 높은 국가일수록 총요소생산성 증가율이 낮은 경향이 있는데, 미국보다 경제 규모가 훨씬 작은 한국의 잠재성장률이 낮다는 것은 앞으로 미국과 소득 격차가 더 벌어질 수밖에 없다는 것을 의미한다.

한국 잠재성장률 저하의 원인으론 저출산·고령화에 따른 경제활력 감소와 시장 경쟁력 약화, 기업 규제 등이 꼽힌다. 미국의 경우 우수 인재들에게 이민 문호를 개방하고 기업들을 옥죄는 규제가 적은 것도 영향을 미친 것으로 보인다.

3. 휘발유 인하폭 5%p 축소 땐 리터당 40원 인상 효과

이달 말 종료되는 '유류세 인하 조치'가 추가 연장될 전망이다. 소비자물가 상승률이 1%대로 떨어진 데다 세수 부담을 고려할 때 유류세를 정상화해야 한다는 의견이 적지 않지만, 정부는 민생에 미칠 여파를 걱정하는 분위기다. 다만, 인하율(휘발유 20%·경유 30%)을 부분 환원하는 방식으로 인하 폭이 축소될 것으로 보인다.

20일 기획재정부에 따르면 정부는 이번 주에 유류세 인하 연장 여부를 결정한다. 정부 안팎에선 유류세 인하 조치 전면 종료는 부담이 큰 만큼 현재의 인하 폭을 축소해 추가 연장에 나설 것이라는 관측이 우세하다. 최상목 경제부총리는 최근 “큰 틀에서 보면 정상화를 해야 되는데 국민들의 부담을 고려해 단계적으로 추진하고 있다는 게 기본 방침”이라고 밝혔다.

국제 유가가 급등했던 2021년 11월부터 시행된 유류세 인하 조치는 11차례 연장되며 3년째 이어지고 있다. 지난해 1월부터 휘발유 25%, 경유 37% 인하율이 적용되다가 올해 7~8월 휘발유 20%, 경유 30%로 인하 폭이 축소됐다. 만약 휘발유 인하 폭을 20%에서 15%로 줄인다면 휘발유 값은 ℓ당 약 40원 오른다.

전국 주유소의 휘발유와 경유 판매 가격은 12주 만에 동반 상승했다. 한국석유공사 유가 정보 서비스 오피넷에 따르면 10월 셋째 주 전국 주유소의 휘발유 평균 판매 가격은 ℓ당 1,591.6원으로 전주보다 6.1원 상승했다. 경유 평균 판매 가격도 1,421.5원으로 4.9원 올랐다. 주유소 기름값은 7월부터 하락세를 보였지만 중동 지역 분쟁으로 국제 유가가 뛰면서 다시 오름세로 돌아섰다.

4. 이달 신규 주담대 일평균 2,279억원…전달에 비해 34.3% 급감

이달 들어 주택담보대출 증가 속도가 크게 둔화했다. 

20일 금융권에 따르면 5대 시중은행(국민∙신한∙하나∙우리∙농협)이 1~17일 새로 취급한 주택담보대출(주택 구입 목적)은 총 3조8,743억원이었다. 하루 평균 신규 취급액은 2,279억원으로, 전달(3,469억원)에 비해 34.3% 감소했다.

신규 취급액이 줄어들면서 주담대 잔액 증가세도 사실상 멈췄다. 5대 은행의 주담대 잔액은 17일 기준 574조6,761억원으로 전달 말 대비 997억원(0.02%) 늘어나는 데 그쳤다. 지난달(5조9,148억원)과 8월(8조9,115억원)의 월간 증가폭과 비교하면 확연히 둔화했다.

주담대 증가 속도가 꺾인 데는 정부와 은행권의 전방위적인 대출 제한 조치의 영향이 크다. 정부는 지난달부터 개인의 대출 한도를 제한하는 2단계 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 시작했고, 은행들도 정부 압박에 따라 지난달 초부터 다주택자에 대한 주담대를 중단하고 ‘갭투자’에 활용되는 조건부 전세대출을 제한하는 등 대출 규제에 들어갔다.